Đổi vàng sang đất ?

Một trong những nguồn lực được kỳ vọng sẽ nâng đỡ cho thị trường bất động sản sớm giải quyết vấn nạn tồn kho và phục hồi nhanh chóng, là lực vàng tích trữ trong dân mà theo ước tính, có thể lên tới trên 400 tấn…

Nguồn lực vàng nêu chuyển hóa thành tiền mua BĐS, cũng sẽ khiến thị trường BĐS có điểm tựa cơ bản về thanh khoản.

Tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu năm nay, liên quan đến kỳ vọng biến vàng thành nguồn lực hỗ trợ bất động sản, GS Đặng Hùng Võ có đề cập về vấn đề niềm tin, mà trong đó “chính sách khôn ngoan” là vô cùng quan trọng. Nhưng liệu thế nào là “chính sách khôn ngoan”.

Mới chỉ... ước

400 tấn vàng còn tích trữ trong dạng tài sản bảo toàn vốn của người dân Việt Nam là ước tính mà một định chế quốc tế đưa ra từ cách đây hơn hai năm.

Nếu căn cứ trên các số liệu xuất – nhập khẩu vàng miếng mỗi năm trong suốt thời gian kể từ 2012 - nay, (chưa kể vàng lậu, nếu có) và đặc biệt căn cứ trên lượng vàng lớn NHNN đã cung ra qua đấu thầu cho DN thì con số ước tính này dường như lệch về cán cân một chiều tăng.

Mặt khác, một thừa nhận từ phía NHNN mới đây rằng khoảng hơn 1/2 lượng vàng mà NHNN đấu thầu ra thời gian qua chủ yếu được DN, ngân hàng mua để phục vụ nhu cầu của người dân, thị trường. Như vậy, cứ cho là 30 tấn vàng trong 61,9 tấn vàng được NHNN cung ra qua thị trường qua hơn 60 phiên đấu thầu đã chạy vòng quanh hệ thống ngân hàng để giải quyết khâu tất toán vàng theo quy định trước ngày 30/6, thì 30 tấn vàng còn lại mà NHNN mang đến thị trường cũng đã giúp một lượng vàng tích trữ trong dân tiếp tục phình to.

Nguồn lực này vì vậy, chắc hẳn phải trên 400 tấn và thậm chí, vẫn ở góc độ ước tính là có thể lên 500 tấn (vì trước năm 2013, vàng trong nước đã luôn ở trạng thái nóng bỏng do cầu vượt cung). Theo lý mà nói, nếu huy động được một nguồn lực hơn 400 tấn vàng vào nền kinh tế, tương đương hơn gần ½ GDP của Việt Nam, vào nền kinh tế thì đừng nói 100.000 căn hộ tồn kho bất động sản trị giá 100.000 tỷ đồng (theo ước tính của GS Đặng Hùng Võ mỗi căn hộ 1 tỷ đồng). Mà số căn hộ tồn kho nhiều hơn, giá đắt hơn cũng có thể được giải quyết.

Thậm chí, nếu số căn hộ tồn kho này chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao hơn thì ít nhất nếu huy động được một phần của nguồn lực chừng 1/5 của 400 - 500 tấn vàng không thôi, theo nguyên lý làm ấm thị trường ở từng phân khúc mà nhiều chủ đầu tư đã kỳ vọng qua gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, nguồn lực vàng này nếu chuyển hóa thành tiền mua BĐS, cũng sẽ khiến thị trường BĐS có điểm tựa cơ bản về thanh khoản để các phân khúc rùng rùng kéo nhau khởi sắc.

Và... tính

Vấn đề là 400 tấn vàng đó, người dân có muốn quy đổi ra một tài sản lớn như BĐS để tích trữ thay cho vàng hay không?

Trở lại đôi chút với diễn tiến câu chuyện dài trên thị trường vàng. Năm 2008, khi thị trường vàng thế giới bắt đầu lên cơn sốt và trong nước cũng sốt các sàn giao dịch vàng, gây rối loạn thị trường kinh doanh vàng trên tài khoản, cuối năm 2009, Chính phủ đã có chỉ đạo chấm dứt mọi hoạt động kinh doanh vàng trên tài khoản. Đồng thời Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng bãi bỏ quy định về việc kinh doanh vàng trên tài khoản ở nước ngoài theo Quyết định 03/2006/QĐ-NHNN. Một “cửa” đầu tư vàng dạng giao dịch hàng hóa – forex bị cắt đứt.

Suốt gần một năm vàng bị dồn vào đường tắc lưu thông, mà không thể chuyển hóa sang tài sản địa ốc.

Giới đầu cơ, nếu không tính kế giao dịch vàng tài khoản chui, chỉ còn đầu tư vàng vật chất nhưng cửa này rất khó phát huy đòn bẩy ký quỹ tài chính nhảy vọt để có thể cho lợi nhuận nhảy vọt. Kênh đầu tư vàng vật chất gần như chỉ còn là sân chơi của giới đầu tư thương doanh lớn và giới tài chính có nhu cầu bán ở thời điểm đó để lấy tiền tươi bù đắp thanh khoản ngân hàng, cũng như một bộ phận người mua là khách hàng nhỏ lẻ.

Năm 2012, Nghị định 24/2012/NĐ-CP có hiệu lực chính thức từ ngày 25/5/2012 tiếp tục đưa thị trường vàng, bao gồm các nhà đầu cơ vàng dần dần đi vào khuôn khổ. Vàng không còn được lưu thông như một dạng tiền tệ, thanh toán các tài sản lớn như giao dịch bất động sản. Người mua, muốn mua, dần dần cũng tự nguyện và phải hướng đến một loại vàng miếng mang thương hiệu SJC mà NHNN đã chọn; theo đó, khi bán gần như họ cũng sẽ chỉ bán tại SJC. Các giao dịch vàng trị giá trên 300 triệu đồng sẽ phải báo cáo...

Một loạt các quy định như vậy đã thực sự “phong tỏa” mọi đường sinh lợi còn lại, vốn rất hẹp của kênh đầu cơ vàng vật chất. Vì vậy, nói như GS Đặng Hùng Võ, người đã đưa ra kỳ vọng về nguồn lực 400 tấn vàng trong liên thông giải quyết các vấn đề BĐS , là vàng thực sự“đang không có đường lưu thông để trở thành vốn”. Nhưng trong một tình huống “cùng tắc biến” như vậy”, vàng có thể “biến tắc thông” - thành vốn để chuyển sang dạng các sản phẩm địa ốc trên thị trường?

Trả lời câu hỏi, lại nhìn lại lịch sử của năm qua: suốt gần một năm vàng bị dồn vào đường tắc lưu thông, mà không thể trở thành, chuyển hóa sang tại sản địa ốc, ngược lại cầu vàng vẫn tiếp tục tăng lên! Trong khi đó, BĐS tuy đã được hỗ trợ bằng mọi phương cách và giá cũng sụt giảm theo chiều giảm chung của giá vàng, nhưng mãi lực tiếp tục giảm sút và đà tăng chỉ lệch phía nguồn cung?

Lại cũng phải nói thêm, một số các phân tích khá cụ thể đã chỉ ra nếu đầu tư bất động sản phân khúc nhà trung bình thấp năm qua, để mua đi bán lại hoặc cho thuê, thì tỷ suất sinh lợi vẫn đạt mức khoảng 10%/năm – tức không hề thua lãi suất tiết kiệm tiền gửi, và tất nhiên là hoàn toàn vượt trội so với việc nắm giữ tài sản – vốn vàng và có thể bị mất thêm phí 0,01-0,03% khi đi gửi ở két sắt ngân hàng! (phân tích của VinaWealth có phần tích cực hơn là năm 2012, tỷ suất sinh lợi của vàng đạt 0,4%).

Một “chính sách khôn ngoan” sẽ là thế nào khi con đường để vàng chuyển hóa thành tiền mua BĐS, và mở rộng ra, để vàng chảy ra thành vốn cho mọi lĩnh vực đang rất cần vốn của nền kinh tế nói chung, vẫn đang gần như bị kéo đi rất xa khỏi mục tiêu ban đầu.

                                                                                     Nguồn : Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp